کاهش 30 درصدی قیمت مسکن

در حالی از اول سال 92 خرید و فروش بازار مسکن کشور در شرایط رکود قرار گرفت، کمتر کسی فکر می کرد ادامه این بازار به رغم افزایش وام مسکن از 18 به 35 میلیون تومان همچنان تا پایان سال جاری ادامه و به سال آینده کشیده شود.

تداوم رکود بازار مسکن سبب شد که قیمت واحدهای نوساز به خصوص در مجتمع های مسکونی بزرگ کاهش پیدا کند و مالکان این مجتمع ها مجبور شدند واحدهای خود را به علت نیاز به نقدینگی تا 30 درصد زیر قیمت منطقه به فروش برسانند.

مسکن یکی از بخش های مهم سرمایه گذاری در کشور است و هر چه سرمایه گذاری در این بخش افزایش یابد میزان اشتغال زایی و درآمدزایی در کشور افزایش پیدا می کند و این سبب می شود بخش های دیگر مرتبط با بخش مسکن از رونق خوبی برخوردار شوند.

برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند که با توجه به رکود بازار مسکن در کشور هم اکنون بیش از یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی نوساز در سطح کشور خالی مانده است که بیش از 500 هزار واحد آن در تهران قرار دارد.

با این حال رکود در این بازار سبب شده که به رغم عرضه، تقاضای کمتری در بازار مسکن کشور وجود داشته باشد و حتی اعلام آزادی معاملات مسکن مهر نیز نتوانست بازار خرید و فروش را از رکودی که از اوایل سال جاری بر آن حاکم شده از وضعیت فعلی آن خارج کند.

تلاش دولت تدبیر و امید به خصوص وزارت راه و شهرسازی این است که با کنترل قیمت ها، بازار خرید و فروش مسکن کشور رونق بگیرد، اما تاکنون طرح های که در این زمینه ارایه شده نتوانسته رونق سابق را به این بازار بزرگ سرمایه گذاری در کشور برگرداند.

بازار مسکن ایران همواره با دوران رونق و رکود مواجه بوده است، بدین معنی که در دوران رونق قیمت ها افزایش یافته است، اما پس از آن این بازار وارد رکود شده و تداوم این وضعیت نشان می دهد رونق و رکود بازار مسکن ایران از خصوصیات بارز این بازار است.

تقاضای بازار مسکن در کشورمان ناشی از افزایش نقدینگی و افزایش قدرت خرید قشر متوسط کشور است و تداوم رکود بازار خرید و فروش مسکن در کشور حاکی از این است که با تورم بیش از 50 درصدی، قدرت خرید مردم بسیار کاهش یافته است.

آمارها نشان می دهد طی 10 سال گذشته معاملات مسکن در شهر تهران در فصل تابستان و پاییز به پایین ترین میزان خود در سال جاری رسیده و پیش بینی می شود با کاهش قدرت خرید قشر متوسط جامعه، این روند تا بیش از شش ماه آینده نیز ادامه داشته باشد.

با رکود بازار مسکن هم اکنون بسیاری از پیمانکاران در شهر تهران و برخی از کلانشهرهای کشور، کارهای ساخت و ساز خود را تعطیل کرده اند تا از ضرر و زیان بیشتری به خود جلوگیری کنند.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران اخیرا اعلام کرده است که با کاهش 25 تا 30 درصدی قیمت مسکن و ایجاد تعادل نسبی در عرضه و تقاضای این بازار روند کاهش قیمتها در این بازار ادامه خواهد یافت.

فریبرز واحدی با بیان اینکه 20 تا 30 درصد هزینه های خانوارها در کشور به بخش مسکن اختصاص دارد و این رقم در تهران بیش از 50 درصد است، گفت: آمارها نشان می دهد یک سوم جمعیت کشور اجاره نشین هستند.

وی با اشاره به دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران افزود: متوسط قیمت هر متر مربع زمین در اروپا حدود 400 یورو است، اما در تهران در مناطق متوسط رو به پایین قیمت هر متر مربع زمین هم اکنون بین 300 تا 400 یورو است و این افزایش قیمت در نرخ تمام شده مسکن بسیار تاثیرگذار بوده است.

حسام عقبایی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با بیان این که، با توجه به ثبات قیمت ها، مسکن تا پایان سه ماهه سوم سال 93 افزایش نخواهد یافت افزود: در سه ماهه پایانی سال گذشته شاهد افزایش بی رویه قیمت مسکن بودیم و این سبب شد که بازار مسکن در سال جاری به رکود برود.

به گفته وی، با توجه به ثبات قیمت ها و تعادل نسبی در عرضه و تقاضا پیش بینی می شود که قیمت آن تا پایان سال جاری و فصل بهار سال آینده افزایش پیدا نکند.

وی با اشاره به افزایش میزان تسهیلات مسکن یادآور شد: هر چند که اخیرا میزان تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرده است و بر خرید و فروش آن در شهرهای کوچک تاثیرگذار بوده است، اما این مساله در انجام معاملات مسکن در شهرهای بزرگ آنچنان تاثیرگذار نبوده و همچنان شاهد رکود معاملات مسکن در شهرهای بزرگ کشور و تهران هستیم.

عقبایی با بیان اینکه مسکن با کالاهای دیگر تفاوت زیادی دارد، از دولت خواست هرگونه طرح های تامین مسکن برای نیازمندان را که طی 12 تا 16 ماه آینده انجام خواهد شد ارایه کند تا دست اندرکاران این حوزه بتوانند در زمینه ساخت مسکن در کشور، برنامه ریزی مناسبی داشته باشند.

وی اظهار داشت: وضعیت بازار خرید و فروش مسکن نشان می دهد پس از رکود حاکم بر این بازار، قیمت ها حتی تا سه ماهه دوم سال آینده نیز افزایش پیدا نخواهد کرد.

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران خاطر نشان کرد: افزایش خرید و فروش مسکن بر میزان عرضه آن تاثیرگذار خواهد بود و بدون شک در صورت افزایش حجم معاملات مسکن، اقتصاد کشور نیز از حالت رکود خارج خواهد شد.

وی تاکید کرد: در صورتی که در عرضه و تقاضای مسکن کشور شاهد تعادل باشیم در این صورت اجاره بها و قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت و هرگونه افزایش قیمت آن نیز کمتر از تورم سالانه خواهد بود.

وی بر نقش بانکها در پرداخت تسهیلات مسکن تاکید کرد و گفت: صنعت بانکداری در کشورهای مختلف جهان همواره به دنبال رونق اقتصادی هستند، اما در دولت گذشته محدودیت پرداخت تسهیلات توسط بانکها سبب شد تا خود بانکها در حوزه مسکن سرمایه گذاری کنند.

روند معاملات در بازار مسکن طی حداقل 20 ماه اخیر نشان می دهد، صرف نظر از عوامل بیرون بازار همچون نقدینگی، تورم، مسایل سیاسی نیز بر بازار خرید و فروش مسکن و قیمت آن تاثیرگذار است.

همچنین سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارشی از حجم نقل و انتقالات بخش مسکن شامل خرید، اجاره و پیش خرید آپارتمان در کل کشور طی 10 ماه اول سال 92 را منتشر کرده که علاوه بر اعلام ابعاد رکود در مقایسه با رونق معاملاتی سال 91 از منبسط شدن بازار پیش فروش خبر داده است.

رابطه حجم معاملات با قیمت مسکن در این گزارش، رفتار خریداران مسکن در بازار معاملات مشخص می کند، تاثیرپذیری قیمت مسکن از حجم ماهانه خرید و فروش ها نسبت به سال های اخیر بیشتر شده و تبعیت منحنی نوسان قیمت از منحنی نوسان معاملات، به هماهنگی تقریبا کاملی رسیده است.

مطابق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در بهار امسال بازار شاهد رونق بود و ماهانه بیش از 100 هزار فقره مبایعه نامه در بنگاه های املاک سراسر کشور تنظیم شد، در حالی که در زمستان 91 حجم ماهانه خرید و فروش واحد مسکونی در کل کشور با ثبت بالاترین حد در سال های اخیر، به بیش از 140 هزار فقره رسیده بود.

همچنین در تابستان امسال حجم ماهانه خرید و فروش ها در مقایسه با بهار کاهش پیدا کرده و به سطح 80 هزار فقره رسید و در پاییز نیز تداوم روند کاهشی معاملات، حجم خرید ماهانه مسکن در کشور را تا حد 77 هزار فقره رساند، اما از اواخر پاییز امسال بازار مسکن با افزایش خرید و فروش از رونق نسبی برخوردار شد.

نوع رفتار متقاضیان خرید مسکن در 10 ماه امسال را می توان عینا در رفتار منحنی قیمت مسکن مشاهده کرد که حاکی از این است که با افزاشی قیمت ها بازار مسکن کشور به طرف رکود رفته و با کاهش قیمت ها معاملات مسکن در کشور به نسبت بیشتر شده است.

بر اساس اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، در 10 ماه اول امسال یک میلیون و 500 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی توسط بنگاه های سراسر کشور ثبت شده که هفت درصد نسبت به 10 ماه سال 91 کاهش پیدا کرده است.

از کل معاملات انجام شده در 10 ماه اول امسال، 59 درصد سهم خرید و فروش، 36 درصد سهم نقل و انتقالات اجاره نشین ها و 5 درصد سهم معاملات پیش خرید بوده است، این در حالی است که در مدت مشابه سال گذشته، سهم خرید و فروش ها 67درصد، سهم معاملات اجاره 30 درصد و سهم پیش خریدها نیز سه درصد بود.