تحليل بازار مسكن از طريق پيش‌بيني رفتار مولفه‌هاي اصلي آن يعني عرضه و تقاضاي مسكن امكان‌پذير است. هر دو اين مولفه‌ها از عوامل درون بخشي و برون بخشي تاثير مي‌پذيرند. از سمت عرضه با توجه به روند رو به كاهش متغيرهاي پيش‌نگر توليد مسكن مانند رشد پايين سرمايه‌گذاري شروع شده در ساختما‌هاي جديد مناطق شهري كه در 9 ماه اول سال 1393 نسبت به دوره مشابه خود در سال 1392 صرفا 9/ 1 درصد رشد داشته است؛ رشد منفي قابل ملاحظه پروانه‌هاي ساختماني صادره بر حسب واحدهاي مسكوني كه در دوره فوق‌الذكر منفی 30 درصد بوده است و هم از طریق انتظار كنترل قيمت مسكن از سمت عرضه، حداقل ظرف 21 الي 27 ماه آتي (متوسط طول دوره زماني ساخت مسكن) در بازار محتمل نمي‌باشد.
به گزارش استیل ایران به نقل از دنیای اقتصاد، ديگر مولفه تعيين‌كننده رفتار قيمت مسكن و بالطبع جذابيت سودآوري و سرمايه‌گذاري در بخش تقاضاي مسكن متشكل از تقاضاي مصرفي و سفته‌بازي است. متوسط نياز قابل تامل سالانه به مسكن كه براساس نتايج طرح بازنگري طرح جامع مسكن بالغ بر يك ميليون واحد مسكوني براي تامين نياز خانوارهاي جديد، كمبود مسكن نسبت به خانوار و نوسازي واحدهاي مسكوني است، نشان‌دهنده فشار بر افزايش قيمت مسكن از ناحيه تقاضاي مصرفي است. حال اگر شكاف موجود و مستمر ميان عرضه و تقاضاي مسكن را در كنار سياست‌هاي برون‌بخشي كشور از جمله كاهش نرخ سود بانكي، ورود ارزهاي خارجي ناشي از توافق هسته‌اي، افزايش درآمدهاي نفتي (حداقل پس از يكسال آتي) و آزاد شدن بخشي از نقدينگي سرگردان مردم- كه در شرايط نوساني تحريم و به دنبال سودآوري سريع به بازارهاي ارز و طلا جذب شده بودند و با برقراري ثبات در اين بازارها به دنبال مامن سودآور ديگري خواهند بود- را در نظر بگيريم، احتمال ورود تقاضاي سفته‌بازي به بازار مسكن و افزايش فشار ناشي از تقاضا بر قيمت مسكن وجود دارد. ليكن در اين اثنا اتخاذ سياست‌هايي مانند ايجاد صندوق‌هاي پس‌انداز يكم ظرفيت مناسبي را براي جذب نقدينگي سرگردان كنوني (و محتمل آتي) پس از برقراري توافق هسته‌اي براي مدت حداقل يكسال ايجاد كرده است.
اين خود ابزار مطلوبي براي كنترل عدم تعادل‌هاي بازار مسكن (حداقل تا يكسال آينده) است. ليكن نگراني موجود براي اتفاقات پس از يكسال با پرداخت تسهيلات بانكي و تزريق نقدينگي به بازار مسكن - بنابراين تقويت طرف تقاضا- مي‌باشد. در اين خصوص قابل ذكر است كه با توجه به وضعيت كنوني سرمايه‌گذاري‌هاي شروع شده و سهم 8/ 23 درصدي آن از كل سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي در مسكن و متوسط دوره ساخت حداقل 21 ماهه مسكن، انتظار زيادي براي كنترل قيمت مسكن از سوي عرضه واحدهاي جديد، براي رفع نگراني فوق وجود ندارد. اما سهم 7/ 55 درصدي سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي در ساختمان‌هاي نيمه‌تمام، مي‌تواند به عنوان نقطه قوتي براي سياست‌گذاران اقتصادي كشور و بخش مسكن قلمداد شود. زيرا سياست‌گذاري براي تشويق و تسريع در تكميل واحدهاي نيمه‌تمام مسكوني مي‌تواند عرضه مسكن را قبل از وقوع فشارهاي اضافي تقاضاي مسكن، پس از يكسال آتي، تقويت کند. توجه به اين نكته ضروري است كه در 9 ماه ابتداي سال 1393 نسبت به دوره مشابه سال 1392، بازار مسكن شاهد رشد منفی 5/ 1 درصدي سرمايه‌گذاري تكميل‌شده در ساختمان‌هاي مسكوني است. لذا ادامه روند كنوني و عدم سياست‌گذاري‌هاي مناسب، روند منفي فوق را تشديد مي‌کند. راهكار ديگري كه مي‌تواند به كنترل شكاف عرضه و تقاضا در بازار مسكن بينجامد، تشويق و حمايت از شيوه‌هاي نوين ساخت مسكن و ارتقای صنعتي‌سازي مسكن است. اين امر ضمن اينكه به كاهش دوره ساخت و افزايش عرضه واحدهاي شروع‌شده و نيمه‌تمام به بازار مسكن مي‌انجامد، نقش قابل ملاحظه‌اي نيز در ارتقای بهره‌وري عوامل توليد در فعاليت‌هاي بخش مسكن، به عنوان يكي از مهم‌ترين عوامل رشد اقتصادي دارد. اين مهم با عنايت به ضريب فني بخش مسكن كه براساس جدول داده- ستانده سال 1380 معادل 554/ 0 است، مي‌تواند محركي براي افزايش توليد فعاليت‌ها و صنايع پايين‌دستي مسكن و بنابراين تحريك رشد اقتصاد ملي نيز باشد.
از سوي ديگر كاهش درآمدهاي نفتي به علت روند كاهش قيمت نفت حتي با انعقاد توافق هسته‌اي و بهبود شرايط براي صادرات نفت كه البته تا يكسال بعد و با باز پس گرفتن بازارهاي فروش نفت از دست رفته كشور، با كندي همراه خواهد بود، آثار نامناسبي را هم بر بودجه عمومي دولت و هم بر درآمدهاي سرانه كشور خواهد گذاشت. اين امر در كنار توزيع نابرابر درآمد و وجود اختلافات طبقاتي رو به گسترش ميان خانوارهاي كشور توان‌پذيري آنان را در دسترسي به مسكن مناسب كاهش خواهد داد. خاطر‌نشان مي‌سازد براساس مطالعات طرح بازنگري طرح جامع مسكن، شاخص توان‌پذيري خانوارها در دسترسي به مسكن از 6/ 8 سال به 12 سال در فاصله سال‌هاي 1384 لغايت 1391 افزايش يافته است. به علاوه از آنجا كه كاهش بودجه عمومي دولت نقش قابل ملاحظه‌اي در برقراري فضاي ركودي در بازار مسكن ايفا مي‌کند، از اين ناحيه نيز شكاف ميان عرضه و تقاضا در اين بازار گسترش خواهد يافت. در بازار اجاره مسكن نيز با عنايت به هم‌حركتي اجاره بها و قيمت مسكن،انتظار افزايش بهايي حداقل به ميزان نرخ تورم عمومي در اجاره‌بها مي‌رود. از سويي به‌عنوان يكي از پيامدهاي كاهش نرخ سود بانكي و برقراري ثبات در ساير بازارها، كاهش سهم مبالغ رهن و افزايش مبالغ نقدي در اجاره‌بهاي مسكن قابل پيش‌بيني است. در شرايطي كه منابع بانكي لازم براي تجهيز منابع مالي خريد مسكن و تقويت تقاضاي مصرفي در كشور وجود ندارد، استفاده از ابزارهاي بازار سرمايه جهت توانمندسازي مجدد سيستم بانكي، در اعطاي تسهيلات بر پايه اوراق رهني و تقويت توان خانوارها در دسترسي به مسكن مناسب، از طريق بهبود نسبت وام به قيمت مسكن، از ديگر راهكارهاي تعادل‌بخشي به بازار مسكن محسوب مي‌شود.
استفاده از اين ظرفيت با وجود تعداد 6/ 1 ميليون خانه خالي و تعداد قابل ملاحظه واحدهاي نيمه تمام كه مبالغ هنگفتي از منابع بخش خصوصي و بانك‌ها را درگير کرده نيز مي‌تواند به تحقق اهداف پيش‌گفته منجر شود. در پايان تاكيد مي شود با توجه به شرايط حاكم بر فضاي اقتصاد كلان و متغيرهاي درون‌بخشي مسكن، اتخاذ با اولويت سياست‌هاي طرف تقاضا -به دليل زمانبر بودن سياست‌هاي طرف عرضه- مي‌تواند از بروز شوك‌هاي قيمتي مسكن در ميان‌مدت ممانعت کند.
پروانه اصلانی
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن