یزدانی تاکید کرد: تحولات ارز هم در برنامه دوم توسعه بی‌تاثیر نبود و تحولات بازار ارز در کنار اقتصاد کلان موج سوداگری همزمانی راه انداخت و این افزایش قیمت زمین و مسکن را با خود همراه کرد. در سال‌های 1375 و 1376 با کاهش قیمت نفت، بخش مسکن وارد رکود شد، بنابراین با سیاست‌های تثبیت ارز و کاهش قیمت، بخش مسکن وارد رکود شد و به تدریج از سال 1379 بخش مسکن از رکود خارج شد. اما در برنامه سوم توسعه کل رویکرد و برنامه مبتنی بر نهادسازی برای بازار و عملکرد بهینه بازار بود. یکی از اهداف این برنامه تنظیم بازار مسکن بود. یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها آزادسازی مالی و اعتباری مسکن بود که تلاش شد اولاً آزادی عمل به بانک‌ها برای تعیین نرخ سود داده شود، ثانیاً موسسات مالی به غیر از بانک مسکن هم وارد چرخه نظام تامین مالی مسکن شود.
یک کارشناس اقتصادمسکن بر این باور است: مشکل مسکن این است که مدیریت اقتصاد مسکن فقط توسط دولت صورت نمی‌گیرد. مدیریت شهری می‌تواند با سیاست‌های خود، سوداگری و جریان‌سازی این بخش را مدیریت و کاهش دهد.
فردین یزدانی در گفتگو با اقتصادنیوز با اشاره به برنامه‌های دولت درطول سه دهه اخیر برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد اظهار کرد: یک دوره پیش از شروع برنامه‌های توسعه یعنی حدود سال‌های 1368 تا 1370، یک دوره دهه 70 و دوره دیگر همزمانی اجرای برنامه‌های دوم و سوم حدفاصل سال‌های 1386 تاکنون است. بنابراین خود رویکردها در برنامه‌های توسعه متفاوت بوده است.
وی افزود: آنچه باید اکنون به آن توجه شود این است که تامین مسکن یکی از شعارهای زمان انقلاب بوده است. بنابراین حکومت جدید یعنی حکومت جمهوری اسلامی هم به تبع این خواست مردم مسکن را در اولویت قرار داد اما در طول مسیر با مسائلی همراه شد که به اجرا لطمه زد. اگر خواسته شود بحث مسکن به صورت دقیق‌تر مورد تحقیق قرار گیرد، باید در پیش‌زمینه سیاسی و رویکردهای کلان به آن توجه شود. در یک زمان رویکردهای اقتصادی دولت‌گرا بود و زمانی این بازار به صورت بازارگرا و آزادسازی عمل کرد، زمانی هم می‌توان از آن به عنوان تبلور در بخش مسکن یاد کرد، چرا که سیاست‌های مختلف در آن به گونه‌ای ارائه شد که این پرسش مطرح شد که آیا سیاست‌ها بیشتر معطوف به سمت تولیدکننده است یا بازار.
به گفته وی،در طول این سال‌ها بسیاری از برنامه‌های اقتصادی بر پایه برنامه‌های توسعه اجرایی شد. پیش از اقدامات انقلابی برای مسکن و تامین آن، تملک و واگذاری گسترده زمین و همچنین به دلیل شرایط جنگ، ارائه مصالح ساختمانی با قیمت یارانه‌ای صورت گرفت. دولت‌های آن زمان تلاش کردند از یک طرف با واگذاری زمین هزینه زمین را کاهش دهند زیرا کلیه بخش‌های اقتصادی دونرخی بود و بخش تولید مسکن یعنی تولید مصالح ساختمانی که دونرخی بود کاهش یافته بود. بنابراین سعی شد ساخت و ساز با مصالح و قیمت‌های دولتی واگذار شود.
یزدانی تاکید کرد: در آن سال‌ها یکی از دلایل قیمت مناسب مسکن حمایت‌های این‌چنینی از سوی دولت بود. در دوره‌ای پیش از سال 1362 فروش زمین به صورت بی‌رویه انجام می‌شد یعنی تملک و واگذاری زمین صورت می‌گرفت که پس از آن کم‌کم این رویه قانونمند شد و تحت عنوان قانون زمین شهری درآمد. قانون زمین شهری یکی از تبلورهای انقلاب و نظام است و عملکرد بسیار مثبتی داشت. این قانون در آن زمان هم به اراضی بایر و دایر بیش از هزار متر اشاره داشت و یکی از تبصره‌های آن قانون تاکید زیادی داشت که می‌شود اراضی بیکار مانده دایر را تملک کرد و واگذاری را انجام داد و این اختیار را به دولت داد که تا سال 1372 بنا به مصوبات مجمع تشخیص مصلحت دست دولت باشد. با نگاهی به عملکرد دولت می‌بینیم در پیش از جنگ مسکن صرفاً به منظور استفاده شخصی بود و هنوز به آن به صورت کالای سرمایه‌ای نگریسته نشده بود و همچون زمان حال تجاری نشده بود. گرچه در همین فرآیند هم تجارت زمین و مسکن به دلیل رانت‌هایی که بعضاً نصیب دریافت‌کنندگان زمین می‌شد رواج نسبی داشت ولی رویکرد غالب معطوف به غیرتجاری کردن کالای مسکن از طریق واگذاری‌های به خصوص انفرادی و تا حدی هم تعاونی و ارائه خدمات حمایتی مانند مصالح ارزان‌قیمت بود.
این کارشناس در ادامه یاد آور شد : در واقع در این دوره می‌توان گفت سند سیاستگذاری منسجم و مدونی غیر از همان زمین شهری نیست اما رویکرد غالب این است. با نگاهی به شاخص این دوره به‌رغم اینکه ناکارآمدی‌های زیادی هم در این دوره به بار آمده است، اما از لحاظ صرف مسکن دسترسی به مسکن نسبتاً دسترسی مناسبی بوده است.
وی با بیان اینکه دلیل این ناکارآمدی جریان گسترش شهرها بوده است،افزود: هم حرکت به سمت شهرهای بزرگ و هم در خود شهرها افزایش شهرنشینی خارج از ضوابط را تجربه کردند. وقتی از ظرفیت‌های درونی خود محدوده شهر استفاده کامل صورت نگرفته است و به جای برطرف شدن آن، حرکت به سمت ظرفیت‌های بیرونی و محدوده شهر هم اضافه شده است، باعث افزایش هزینه‌های مدیریت شهری می‌شود. ضمن اینکه وقتی حمایت‌های این‌چنینی از سوی دولت صورت می‌گیرد، نوعی تشویق به جریان مهاجرت ایجاد می‌شود و همین تشویق تقاضاهای جدیدی را به همراه خود دارد. این جریانات پیش از برنامه اول توسعه در کشور رخ داده بود و پس از آن برنامه توسعه اقتصادی کلید خورد.
وی افزود:برنامه اول توسعه درست پس از جنگ تحمیلی آغاز شد، درست زمانی که بحث بازسازی واحدهای مسکونی پس از جنگ مطرح شده بود، پس ضروری بود که تاکیدی بر عرضه و گسترش تولید مصالح و سیاست‌های بازسازی این واحدها صورت گیرد. در دومین مرحله به دلیل برقراری قانون زمین شهری و تملک اراضی دایر تا سال 1372، سیاست آماده‌سازی عرضه زمین شهری آماده‌سازی‌شده در دستور کار قرار گرفت. همزمان شهرهای جدید هم به عنوان یک پدیده در عرصه شهرسازی پدید آمدند و در کنار آن با افزایش تولید مصالح عرضه مصالح با قیمت دولتی تقریباً به تدریج قطع شد. بنابراین این امکان را به وجود آورد که سرمایه‌های سوداگری چندان به سمت بخش مسکن نرود. همچنین هجوم این عوامل به همراه عرضه زمین و تلاش در جهت استانداردهای شهرسازی و اعمال استانداردهای شهرسازی در بحث عرضه زمین و همچنین در کنار عرضه انواع مصالح توسط صنایعی که راه‌اندازی شده بود، باعث شد تا پس از جنگ که نیاز بخش مهمی از مسکن خانوارهای جدید در اولویت بود، در دستور کار قرار گیرد و نتیجه آن تحولات قیمت زمین به طور نسبی در این دوره و کنترل قیمت زمین شد. در این زمان امکان دیگری هم فراهم آمد. سیاست‌های اعمال‌شده در این زمان امکان ساخت تدریجی مسکن را برای گروه‌های کم‌درآمد فراهم کرد و نتیجه همه اینها به نوعی کاهش فاصله بین عرضه و تقاضا بود و در نتیجه قیمت زمین و مسکن و اجاره با یک نرخی کمتر از تورم رشد یافت.
وی بر این باور است :در واقع آنچه در بخش طراحی و ساخت مسکن اجتماعی اجرا شد این بود که نظام دولتی و نظام مدیریتی به سمت کارهای مشکل ولی کارآمد پیش نمی‌رود. آنچه در این میان اجرا شد این بود که مسکن اجتماعی به طرح اجاره به شرط تملیک تبدیل شد، اجاره به شرط تملیک که البته خودش هم به نوعی مسکن اجتماعی بود، بسیار هدفمندتر از بسیاری دیگر برنامه‌ها عمل کرد و توانست تا حدی منابع بهینه را تخصیص دهد.
یزدانی تاکید کرد: تحولات ارز هم در برنامه دوم توسعه بی‌تاثیر نبود و تحولات بازار ارز در کنار اقتصاد کلان موج سوداگری همزمانی راه انداخت و این افزایش قیمت زمین و مسکن را با خود همراه کرد. در سال‌های 1375 و 1376 با کاهش قیمت نفت، بخش مسکن وارد رکود شد، بنابراین با سیاست‌های تثبیت ارز و کاهش قیمت، بخش مسکن وارد رکود شد و به تدریج از سال 1379 بخش مسکن از رکود خارج شد. اما در برنامه سوم توسعه کل رویکرد و برنامه مبتنی بر نهادسازی برای بازار و عملکرد بهینه بازار بود. یکی از اهداف این برنامه تنظیم بازار مسکن بود. یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها آزادسازی مالی و اعتباری مسکن بود که تلاش شد اولاً آزادی عمل به بانک‌ها برای تعیین نرخ سود داده شود، ثانیاً موسسات مالی به غیر از بانک مسکن هم وارد چرخه نظام تامین مالی مسکن شود.
وی اظهار کرد: در این راستا تلاش شد سقف وام‌های مسکن هم افزایش پیدا کند و در کنار این کاهش واگذاری‌های زمین نیز صورت گرفت. در ادامه سیاست آزادسازی بازار زمین و تشویق انبوه‌سازی از طریق یارانه‌های غیرمستقیم همچون کاهش مالیات، واگذاری اعتبارات و واگذاری زمین انجام شد و در نهایت در کنار همه این عوامل فروش مزایده‌ای زمین برای استیجار صورت گرفت. نتیجه همه این موارد، بهره‌وری اقتصادی زمین و کاهش رانت توزیع‌شده را دربر داشت. در آن سال برای اولین بار انبوه‌سازی و کوچک‌سازی توسعه پیدا کرد و در برنامه سوم، توان تولید مسکن کشور هم افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت. در این زمان ریاست مدیریت شهری و رفتار مدیریت شهری در زمینه بازی با ابزار زمین و تراکم ساختمانی ادامه پیدا کرد. بنابراین همزمان مسکن شاهد کاهش عرضه زمین دولتی و افزایش شدید قیمت زمین در این دوره بود.
به گفته یزدانی ،در سال‌های اخیرتعداد این واحدها قابل ملاحظه نبود. اما مهم‌ترین مساله این بود که در این دوره اجرای سیاست مسکن مهر باعث شد به بهای مسکن مهر نیاز بخشی از گروه‌های درآمدی که عمدتاً از گروه‌های متوسط بودند، تا حدی برطرف شود. اما بهای مهم‌تر دامن زدن به تورم عمومی در سطح جامعه بود و به تبع تورم عمومی تورم در بخش زمین و مسکن، که به گمان من اگر مسکن مهر با همان مقیاس ادامه پیدا می‌کرد اثربخشی‌اش نسبت به گذشته بسیار بیشتر بود.
این کارشناس گفت: مهم‌ترین مشکل در برنامه چهارم و پنجم این بود که مدیریت زمین کاملاً به فراموشی سپرده شد گرچه در این میان یک و نیم میلیون خانوار صاحب مسکن شدند. یکی دیگر از این نتایج افزایش شدید قیمت زمین بود. در یک جمع‌بندی از برنامه چهارم توسعه همه سیاستگذاری‌ها معطوف به اجرای طرح مسکن مهر شده است.
منبع:دنیای اقتصاد