حوه محاسبه و اعمال فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»، 5 روز پس از تصویب آیین‌نامه مربوط به آن در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات کامل آنچه در قالب آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم به تصویب هیات دولت رسیده، حاکی است: در کلیه مناطق شهری کشور، همه سازنده‌های مسکن از طیف‌های مختلف شامل «سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها، بساز و بفروش‌ها و تعاونی‌های مسکن» و همچنین «سازنده‌های حقوقی یا همان شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان» مکلفند برای فروش آپارتمان‌هایی که پروانه‌ساخت آنها از ابتدای سال 95 به بعد صادر شده، مبلغ «مالیات بر ساخت و فروش موضوع ماده 77» را بر اساس فرمول جدید به ادارات مالیاتی پرداخت کنند.
این نوع مالیات تا پیش از مصوبه چهارشنبه گذشته هیات دولت، از عوامل «ساخت و فروش مسکن» دریافت می‌شد با این تفاوت که در «فرمول قدیم»، پایه محاسبه مالیات، «ارزش منطقه‌ای املاک» بود و مطابق آن، سازنده‌ها در زمان اولین فروش آپارتمان، مبلغی در حدود 1/ 0 درصد کل قیمت روز یک واحد مسکونی، مالیات پرداخت می‌کردند.
اما در «فرمول جدید»، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «ارزش منطقه‌ای املاک» به «میزان درآمد یا همان سود سازنده» تغییر پیدا کرده که بر اساس ساختار و نرخ‌های در نظر گرفته شده در فرمول جدید و همچنین میانگین قیمت مسکن و سود رایج در بازار ساخت و ساز، مبلغ مالیات جدید رقمی در حدود 2/ 4 درصد کل قیمت روز یک آپارتمان است که سازنده‌ها باید در سال جاری و سال‌های آینده هنگام اولین فروش نوسازها (آپارتمان‌های دارای پروانه به تاریخ بعد از 28 اسفند سال 94)، با عنوان «مالیات بر درآمد خود» به دولت بپردازند.
به این ترتیب، اگر چه دولت مطابق یکی از اهداف تعریف شده در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، فعالیت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای مسکونی را همچون سایر فعالیت‌های درآمدزای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول پرداخت «مالیات بر اساس نسبتی از درآمد» کرده و حتی نرخ مالیات تعیین شده برای فعالیت‌های ساختمانی را هم‌سطح با سایر شغل‌های دارای درآمد، تعیین کرده است اما همین دگرگونی مالیاتی سبب شده در بازار مسکن، میزان ریالی مالیات برای سمت عرضه (سازنده‌ها)، نسبت به قبل حدودا 40 برابر شود. در این میان گروهی از سازنده‌ها از 50 برابر شدن مبلغ این مالیات خبر می‌دهند.
بررسی‌های ما درباره ساختار فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نشان می‌دهد: این نوع مالیات بر حسب نوع سازنده و میزان درآمد حاصل از اولین فروش، با 4 نرخ متفاوت محاسبه خواهد شد. بر اساس طبقه‌بندی تعرفه‌های جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، نرخ این مالیات برای اشخاص حقوقی سازنده مسکن، معادل 25 درصد درآمد سازنده تعیین شده است.
سه نرخ دیگر مربوط به سازنده‌های حقیقی است که بر اساس میزان درآمد کسب شده در سه سطح متفاوت تعیین شده است به این معنا که چنانچه درآمد سازنده‌ها از محل «ساخت و فروش اولین واحد مسکونی» از 50 میلیون تومان تجاوز نکند، نرخ مالیات بر ساخت و فروش، معادل 15 درصد درآمد سازنده اعمال می‌شود. سازنده‌های حقیقی با درآمد 50 تا 100 میلیون تومان، برای درآمد تا 50 میلیون تومان، مشمول پرداخت مالیات 15 درصدی و برای مازاد بر آن تا 100 میلیون تومان (50 میلیون دوم) مشمول مالیات بر ساخت و فروش معادل 20 درصد می‌شوند. سازنده‌هایی که از محل ساخت و اولین فروش واحد مسکونی، بیش از 100 میلیون تومان درآمد کسب کنند، برای دو سطح اول یعنی 50 میلیون اول و 50 میلیون دوم، به ترتیب مشمول مالیاتی معادل 15 درصد و 20 درصد می‌شوند و درآمد بیش از آن (اضافه بر 100 میلیون تومان)، مشمول مالیات 25 درصدی خواهد شد.
مطابق ضوابط تعیین شده در نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، منظور از «درآمد سازنده‌ها»، مابه‌التفاوت «قیمت فروش آپارتمان» و «قیمت تمام شده ساخت مسکن به معنای مجموع هزینه ساخت، قیمت زمین و هزینه‌های استهلاک» است که فعالان ساختمانی در بازار ملک از آن –درآمد- به «سود ساخت» نام می‌برند.
مبنای تازه تعیین شده برای دریافت «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به این معنا است که شهر تهران که سازنده‌ها تا پیش از این برای فروش یک واحد مسکونی با قیمت متوسط شهر و میانگین حدود 100 مترمربع بنا، مبلغی در حدود 400 هزار تومان، مالیات پرداخت می‌کردند، با فرمول جدید، باید حدود 17 میلیون تومان، مالیات بپردازند.
ضربه‌گیرهای مالیات شوکه‌کننده
تحلیل ساختار فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حکایت از آن دارد که این فرمول حاوی 5 نقطه روشن است که می‌تواند ضربه ناشی از رشد یکباره هزینه نهایی سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی از این محل را کنترل کند، اما در مقابل، وجود 4 نیروی دافعه در فرمول جدید مالیات، مقابل سازنده‌ها، نگرانی کارشناسان نسبت به انعکاس آثار روانی نرخ‌های جدید بر فعالیت سازنده‌ها به شکل «تاخیر در بروز رونق ساختمانی» را برانگیخته است.
گزارش ما از نقاط روشن یا همان ضربه‌گیرهای فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» حاکی است: در این فرمول، یک امتیاز برای سازنده‌ها از بابت نحوه محاسبه «هزینه زمین» به‌عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن (بیش از 50 درصد قیمت تمام شده، صرف خرید زمین می‌شود)، در نظر گرفته شده است. مطابق این امتیاز، پایه زمانی محاسبه «هزینه مربوط به خرید زمین» برای سازنده بابت تعیین درآمد مشمول مالیات بر ساخت و فروش، می‌تواند یکی از دو موقعیت مربوط به «زمان خرید زمین برای شروع ساخت در ابتدای پروژه» یا «زمان فروش آپارتمان نوساز در پایان پروژه» باشد به این معنا که بالاترین ارزش ریالی زمین در هر کدام از این دو موقعیت، مبنای محاسبه هزینه خرید زمین، قرار می‌گیرد و به‌عنوان جزئی از کل هزینه‌های سازنده، از مبلغ فروش آپارتمان کسر می‌شود.
این فرصت‌سازی از محل نحوه محاسبه قیمت زمین در بهای تمام شده مسکن، باعث می‌شود در دوره‌های «غیر از رکود مسکن» که همواره قیمت زمین به خصوص در پایتخت، با رشد قابل توجه و حتی بیشتر از قیمت آپارتمان همراه است، تورم زمین در طول ساخت یک پروژه مسکونی، در قیمت تمام شده ساخت، منظور شود و در نتیجه، میزان درآمد ملاک عمل برای اخذ «مالیات ساخت و فروش»، کمتر از درآمد کسب شده برای سازنده، محاسبه شود.
همچنین در زمان رکود مسکن و دوره کاهش قیمت‌ها (تخلیه حباب)، چنانچه سازنده‌ها به مرحله فروش آپارتمان‌های نوساز خود برسند، برای پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن، می‌توانند برای اعلام قیمت تمام شده، اسناد مالی «بهای زمین در زمان خرید آن» را برای محاسبه مالیات، به ادارات مالیاتی ارائه کنند تا از این طریق، زیان احتمالی یا سود کم حاصل از «ساخت و ساز در زمان رشد قیمت و فروش در زمان افت قیمت»، از طریق کم‌نمایی درآمد در مالیات، به نوعی برای سازنده‌ها جبران شود. قیمت زمین طی دو دهه گذشته، در بلندمدت رشد سالانه بیش از 20 تا 25 درصدی داشته است که از متوسط رشد سالانه قیمت مسکن، 2تا 3 واحد درصد فراتر بوده است.
دومین امتیاز منظور شده در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، مربوط به انبوه‌سازان و آن دسته از سازنده‌ها است که از وزارت راه و شهرسازی گواهی مجاز به ساخت‌و‌ساز مسکونی دریافت کرده‌اند. این گروه از سازنده‌ها، مطابق ماده 6 آیین‌نامه اجرایی ماده 77، در حکم بنگاه‌های تولیدی موضوع ماده 138 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، تلقی می‌شوند به این معنا که انبوه‌ساز، معادل نرخ سود بانکی منابع مالی به‌کار گرفته شده در ساخت و ساز، از مالیات 25 درصدی معاف است. نرخ سود در این حالت، معادل نرخ سود عقود مشارکتی (18 درصد) محاسبه می‌شود که سبب کاهش نرخ مالیات خواهد شد. همچنین مبلغی که سازنده بابت نرخ سود منابع مالی دریافتی از بانک‌ها، به بانک عامل پرداخت میکند، هزینه قابل قبول مالیاتی، منظور می‌شود.
نقطه روشن دیگر، به پارامترهای مدنظر مرجع مالیاتی برای محاسبه قیمت تمام‌شده ساخت مسکن برمی‌گردد. تمام هزینه‌های مربوط به «قیمت خرید مصالح ساختمانی و مواد مصرفی، حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه پرداختی به سازمان تامین اجتماعی، اجاره‌بهای ماشین‌آلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت، برق، آب و... در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل و نقل و همچنین سود و کارمزد تسهیلات ساخت مسکن»، تحت‌عنوان هزینه‌های قابل‌قبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی، قابل محاسبه است که در کنار هزینه خرید زمین، از مبلغ فروش آپارتمان، کسر می‌شود و امکان تعیین درآمد سازنده برای پرداخت مالیات را فراهم میکند.
چهارمین ضربه‌گیر در فرمول جدید مالیاتی نیز مربوط به امتیاز ساخت و ساز در شهرهای کوچک _کمتر از 100 هزار نفر جمعیت- است. ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای کوچک، از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش با فرمول جدید، معاف هستند. این معافیت، به تقویت انگیزه عرضه مسکن و هدایت سرمایه‌گذاری به شهرهای مستعد جمعیت‌پذیری منجر می‌شود. هر چند برای این مهاجرت سرمایه در بازار مسکن، باید ابتدا جذابیت سکونت‌پذیری در شهرهای کوچک، به سطح قابل‌قبولی برای رقابت با کلان‌شهرها افزایش پیدا کند. امتیاز پنجم نیز به ساخت و سازهای بافت‌فرسوده مربوط است مشروط به آنکه، مالیات برای سازنده‌ها، به‌صورت علی‌الراس تعیین شود. در این صورت، سازنده‌های بافت‌فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند.
تبعیض بین بسازوبفروش‌ها و حرفه‌ای‌سازها
بررسی‌ها درباره روی دیگر فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن نشان می‌دهد: دو نوع تبعیض لحاظ شده در این فرمول به نفع شخصی‌سازها در بازار مسکن باعث شده کارشناسان بابت کاهش میل به حرفه‌ای‌سازی و حتی «انصراف احتمالی» شرکت‌های ساختمانی از ساخت در قالب سازنده حقوقی و «تغییر چهره» به سازنده حقیقی، اظهار نگرانی کنند.
تبعیض اول در فرمول، به نرخ مالیات برمی‌گردد که برای سازنده‌های حقوقی، بدون لحاظ میزان درآمد، یک نرخ ثابت 25 درصد است اما برای شخصی‌سازها (سازنده‌های حقیقی)، بر حسب مبلغ درآمدشان، به‌صورت شناور 15 تا 25 درصد تعیین شده است.
تبعیض دوم نیز معافیت شخصی‌سازها از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سال‌های بعد از آن است در حالی که سازنده‌های حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند.
کارشناسان بازار مسکن، تبعات این تبعیض را در قالب اولین نیروی دافعه، ضد هدف «رواج مجریان ذی‌صلاح در ساخت و ساز و تصفیه بازار ساخت و ساز از سازنده‌های گمنام و حقیقی» عنوان می‌کنند که به نوعی در مغایرت با اهداف متولی بخش مسکن محسوب می‌شود.
دومین نیروی دافعه، اثر منفی چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن بر «ثبات نسبی قیمت ملک» است. این میزان رشد هزینه سازنده‌ها از محل مالیات، احتمال دارد باعث انتقال مبلغ مالیات به قیمت فروش شود هرچند به نسبتی از همین میزان، سازنده موظف به پرداخت مالیات بیشتر خواهد شد اما اثر روانی ناشی از شوک سازنده‌ها از فرمول جدید مالیات می‌تواند در آرامش نسبی بازار، اختلال به‌وجود بیاورد.
سومین نیروی دافعه ناشی از این تبعیض نیز ممکن است به شکل احتکار آپارتمان‌های نوساز از سوی سازنده‌های حقیقی برای استفاده از معافیت 100 درصدی در پرداخت مالیات، منجر شود به این معنا که سازنده‌ها در سال چهارم اقدام به فروش کنند. هرچند، ریسک استفاده از این مدل ساخت و فروش، به دلیل احتمال ضعیف بازگشت بازار مسکن به دوره‌های گذشته حباب قیمتی، برای سازنده‌ها، در سطح بالایی ارزیابی می‌شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، در «بدترین زمان ممکن» به لحاظ همزمانی با آستانه رونق ساخت و ساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است هرچند منطق دریافت مالیات بر درآمد از سازنده‌ها همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی، فاقد اشکال آنچنانی ارزیابی می‌شود اما دست‌کم، این فرمول می‌توانست برای بخشی از ساخت و سازهای به‌شدت مورد نیاز تقاضای مصرفی و خانوارهای کم‌درآمد، به مشوق‌هایی مجهز شود یا اینکه نرخ به‌صورت پلکانی و تدریجی افزایش می‌یافت.
